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【隨州物業(yè)】房地產(chǎn)常識(shí)：物業(yè)管理
作者：隨州添強(qiáng)保潔物業(yè)公司 時(shí)間：2022-2-15
1、物業(yè)管理的必要性：住宅區(qū)，是指城市居民聚居生活的地區(qū)。住宅區(qū)管理越來(lái)越引起居民和國(guó)家的重視，目前新建的住宅區(qū)大多兼有商業(yè)、服務(wù)、文化教育、衛(wèi)生、辦公用房等設(shè)施，小區(qū)構(gòu)成了現(xiàn)代大社會(huì)中的“小社會(huì)”,其特點(diǎn)是：社會(huì)活動(dòng)、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和生活方式多樣化，戶型規(guī)模相對(duì)較小，人際關(guān)系廣泛，但較松散。這些情況多需要加強(qiáng)對(duì)住宅區(qū)的全面集中管理，為住宅區(qū)提供良好的社會(huì)服務(wù)，方便居民的生活。
2、物業(yè)管理的概念：物業(yè)管理通常是指一切有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、租賃、銷售寄售租后的服務(wù)，包括房屋及其設(shè)備、公共設(shè)施的保養(yǎng)、維修，住宅小區(qū)的治安、環(huán)衛(wèi)、交通、分送信報(bào)、綠化，以及社區(qū)康樂類有益活動(dòng)與生活服務(wù)等事項(xiàng)。
3、物業(yè)管理類型：目前主要有兩種類型：委托代管型、自管型。委托代管型是指業(yè)主將物業(yè)的管理委托給物業(yè)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，業(yè)主支付相應(yīng)的管理費(fèi)用，這是目前比較普遍的一種管理模式。自管型是指由業(yè)主直接管理物業(yè)，這種模式主要見于自建房屋，即自建自管。
4、物業(yè)管理企業(yè)：是指依法設(shè)立，具有獨(dú)立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)。
5、前期物業(yè)管理：一般是指自房屋出售之日起至業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽字的《物業(yè)管理合同》生效時(shí)止的物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。前期物業(yè)管理是整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，物業(yè)管理的法律關(guān)系是建立在業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系，但在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，業(yè)主入住通常是一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程，不可能同時(shí)入住，為搞好物業(yè)的后期管理，在物業(yè)建設(shè)的過(guò)程中，往往就需要前期介入管理了，因此，前期物業(yè)管理，不是根據(jù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，而是根據(jù)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同形成的。前期物業(yè)服務(wù)應(yīng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同，這是保證房屋建設(shè)和房屋管理的相互銜接，避免房屋建設(shè)和后期物業(yè)管理脫節(jié)現(xiàn)象的發(fā)生，保護(hù)先期入住業(yè)主的合法權(quán)益，并為今后處理有關(guān)各方面糾紛提供有效的依據(jù)。
6、物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成：物業(yè)管理費(fèi)主要包括物業(yè)管理和服務(wù)人員的工資、社保及福利費(fèi)，公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)，綠化管理費(fèi)，清潔衛(wèi)生費(fèi)，保安費(fèi)，辦公費(fèi)，物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)，以及法定稅費(fèi)等，物業(yè)費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)辦法應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理合同中明文約定，物業(yè)管理公司正常運(yùn)作的經(jīng)費(fèi)來(lái)源于管理費(fèi)的收繳。
7、業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)用引起的糾紛：業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納，業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期繳納；逾期仍不繳納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向法院起訴。
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